Veräußerung selbst genutzter Immobilien

Private Veräußerungsgeschäfte

Gewinne aus der Veräußerung von Grundvermögen (Immobilien) unterliegen grundsätzlich der Steuerpflicht als „privates Veräußerungsgeschäft“. Der steuerpflichtige Gewinn errechnet sich aus der Differenz zwischen dem Veräußerungserlös abzüglich der Veräußerungskosten und den Anschaffungskosten. Nur wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als 10 Jahre beträgt, ist der Gewinn steuerfrei.

Selbst genutzte Immobilien

Eine Ausnahme gilt für selbst genutzte Immobilien. Diese können unabhängig von der Haltedauer, also auch innerhalb des 10-Jahres-Zeitraumes, steuerfrei veräußert werden, wenn sie
a) im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder
b) im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Abs.1 Nr. 1 Satz 3 des Einkommensteuergesetzes - EStG).

Alternative b) kommt beispielsweise bei bisher fremdgenutzten (vermieteten) Immobilien zum Tragen. Auch Mietgrundstücke können daher steuerfrei veräußert werden, wenn der Eigentümer diese im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren, d. h. in einem zusammenhängenden Zeitraum innerhalb der letzten drei Kalenderjahre zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.

Drei-Jahres-Zeitraum

Der maßgebliche Zeitraum muss nicht die vollen drei Kalenderjahre umfassen. Der Veräußerer muss die Immobilie allein, mit seinen Familienangehörigen oder gemeinsam mit einem Dritten bewohnt haben. Die Finanzverwaltung lässt es auch genügen, wenn die Immobilie nur zeitweise bewohnt worden ist, jedoch in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht (z. B. Wohnung im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung, vgl. BMF vom 05.10.2000, IV C 3 - S 2256 - 263/00).

Stand: 26. Mai 2014